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Achat en nue-propriété, une réduction d’ISF ?

acheter un bien en nue-propriete

Les droits sur un bien immobilier ne sont pas toujours acquis par un seul particulier, ils peuvent faire l’objet d’une répartition entre un usufruitier et un nu-propriétaire. On parlera alors de démembrement du bien immobilier, mais la législation a défini les droits en nue-propriété. L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien immobilier (usus), de percevoir des revenus (fructus), mais il n’a pas le droit d’en disposer, c’est-à-dire le vendre. Quant au nu-propriétaire, il dispose du bien immobilier, mais il n’a aucun droit pour percevoir les revenus ou de l’utiliser.

L’usufruitier et le nu-propriétaire ayant des droits différents, ils ne sont donc pas assujettis de la même façon face à l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune).

Explication sur le démembrement d’un bien immobilier

Le démembrement d’une propriété est défini par trois principes bien connus :

En clair, cela signifie qu’il y a une différence entre le droit d’usage ou d’utilisation de la propriété et le droit d’en tirer les fruits. Lorsqu’il y a démembrement, l’usufruitier bénéficie de l’usus et du fructus pendant que le nu-propriétaire dispose de l’abusus. Cette distinction des droits entre le nu-propriétaire et l’usufruitier a une conséquence vis-à-vis de l’ISF. Les deux entités doivent bel et bien déclarés leur bien, mais seul le nu-propriétaire est non assujetti à une imposition de l’ISF. Alors si vous comptez réduire votre ISF, il faudra acquérir une nue-propriété.

Réduction des taxes après investissement en nue-propriété

La nue-propriété permet donc de réduire ses impôts tout en ayant une flexibilité dans la gestion de son patrimoine immobilier. Si vous êtes un redevable à l’ISF, la stratégie pour être moins dépendant des taxes immobilières est d’investir en nue-propriété à crédit en souscrivant à un prêt immobilier au meilleur taux. Les avantages vont plus loin. En effet, l’usufruit ne peut être acquis que par une personne morale comme un bailleur social et ce, pour une période de 15 à 18 ans.

Au terme de cette période, l’usufruit prend fin automatiquement et le nu-propriétaire a désormais les pleins droits sur son bien immobilier c’est-à-dire qu’il bénéficie de l’usus, du fructus et de l’abusus. Pendant la durée de l’usufruit, le nu-propriétaire n’a pas à payer d’impôt à l’ISF. Il constitue également une solution de transmission du patrimoine puisque l’opération bénéficie d’une défiscalisation immobilière.