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Bail commercial : quel impact lors d’un changement d’activité ?

Bail commercial

Lorsqu’un locataire doit exercer une activité dans un local, le contrat de bail commercial indique toutes les directives qui le lient au propriétaire. Toute activité commerciale peut connaître des changements majeurs avant le terme du contrat. Alors, dans ce cas le locataire est-il libre de changer d’activité et quelles seraient les conséquences d’une telle mutation d’activité ? On peut déjà préciser que le locataire dispose d’une procédure de déspécialisation qui peut être soit partielle, soit plénière.

L’entreprise change d’activité : déspécialisation partielle ou restreinte

On parle de déspécialisation partielle d’un bail ou restreinte lorsque la nouvelle activité du locataire est complémentaire à celle déjà en exercice.

Par exemple, la vente de maroquinerie est complémentaire à la commercialisation des chaussures. Le locataire doit informer le propriétaire de ce changement d’activité même si elle est partielle ou complémentaire.

Dès lors que le bailleur est informé par son locataire, il dispose d’un délai de deux mois pour se prononcer. Si aucune réponse n’est donnée par le locataire après ce délai, elle vaut acceptation. En cas de contestation du propriétaire, il revient au tribunal de grande instance de trancher entre les deux parties. Si le juge constate que l’activité est complémentaire à l’activité du locataire, il l’autorisera à poursuivre dans cet exercice.

Généralement, les propriétaires ne s’y opposent pas surtout si l’activité commerciale est connexe et complémentaire à celle qui a été prévue au moment de la signature du bail. C’est pourquoi il est important pour celui qui occupe le local de bien s’assurer de la nature connexe de la nouvelle activité.

L’entreprise change complètement d’activité : déspécialisation plénière

Dans ce cas de figure, il ne s’agit plus d’une activité connexe, mais plutôt d’un changement radical d’activité pendant le contrat de bail. Lorsque cela survient, on parle de déspécialisation plénière de bail. Cela arrive lorsque la conjoncture commerciale ne permet plus à l’occupant de pouvoir rentabiliser ses investissements. Il peut aussi provenir de la destination du bail commercial parce que la nouvelle activité serait compatible avec la situation du local.

Cette forme de déspécialisation doit être demandée au propriétaire qui dispose d’un délai de trois mois pour donner sa réponse. Dans le cas où c’est un refus, il restera au locataire trois voies de recours :

Cependant, le propriétaire ne doit pas seulement refuser, il doit indiquer dans son refus la raison valable qui le pousse à rejeter la déspécialisation du locataire. Il peut par exemple évoquer la dégradation de l’immeuble en cas de changement d’activité.

Le propriétaire a donc peu de voies de recours pour rejeter une déspécialisation restreinte, mais il sera libre d’augmenter le loyer au moment de la révision triennale. Pour ce qui est de la déspécialisation plénière, il peut exiger une revalorisation immédiate du loyer sans attendre la révision triennale.