Vous disposez d’un terrain constructible et vous souhaitez le revendre au meilleur prix ? Vous envisagez alors de le céder à un promoteur immobilier ? Cette solution peut être intéressante car un tel professionnel est plus susceptible de détenir l’enveloppe financière nécessaire pour l’achat de votre bien, quelle qu’en soit la surface. Or, vendre sa maison à un promoteur immobilier ou son terrain n’est pas une opération anodine. Cela prend du temps et il faut bien savoir dans quoi on se lance. Voici les démarches par lesquelles il vous faudra passer.
Choisir son promoteur immobilier
Il se peut que des promoteurs immobiliers se soient déjà intéressés à votre terrain ou à votre maison et vous ont proposé de l’acheter car ils y voient l’opportunité d’y construire un programme immobilier. Le cas échéant, il vous faudra vous rapprocher d’un promoteur immobilier qui serait susceptible d’acheter votre parcelle. Deux options s’offrent alors à vous :
Passer par un promoteur national
Cette solution est surtout à envisager si vous disposez d’une parcelle suffisamment grande. En effet, un promoteur national construit le plus souvent des programmes immobiliers d’envergure. Si votre terrain est relativement petit, il ne sera pas forcément intéressant pour lui de l’acheter. Sachez également que le processus d’achat peut prendre plus de temps avec un promoteur national. En effet, il devra valider les engagements et les décisions pris au sein d’une direction au niveau national.
Passer par un promoteur local
Cette seconde option peut être plus rapide, dans le sens où le promoteur travaille souvent de manière indépendante. Implanté au niveau local, il peut aussi mieux connaître la commune où se trouve votre terrain et apprécier plus rapidement le potentiel de ce dernier. Un promoteur local peut également être intéressé par la construction de programme immobilier de toute taille. Il pourra autant être séduit par une petite parcelle qu’un grand terrain.
Dans les deux cas, sachez qu’un promoteur peut aussi bien acquérir un terrain nu qu’un terrain bâti, que ce soit une maison, un bâtiment en ruine, ou un entrepôt qui y soit construit. Néanmoins, votre terrain doit être constructible selon le Plan Local d’Urbanisme, ou PLU. Le cas échéant, il ne l’intéressera pas, sauf si une procédure de modification du PLU est en cours et peut le rendre urbanisable.
L’étude de faisabilité
Une fois que vous êtes entré en contact avec un promoteur immobilier et qu’il est bel et bien intéressé, il va effectuer une étude de faisabilité sur votre terrain, avant que vous ne déterminiez ensemble le prix de vente. Accompagné d’un architecte, le promoteur va venir évaluer la constructibilité du terrain et le type de projet qu’il pourra y réaliser (bureaux, logements collectifs, etc.), conformément aux règles du PLU. Cette étude lui permettra de connaître précisément la surface de plancher. Cette dernière correspond à la capacité de construction possible sur le terrain.
Déterminer le prix d’achat
C’est à partir de cette étude de faisabilité que le promoteur va évaluer le prix d’achat de votre terrain. En effet, elle lui permettra de connaître le type de construction qu’il pourra y réaliser, mais aussi la surface de plancher que l’on a évoquée plus tôt. Le prix qu’il va proposer va dépendre du prix auquel il pense pouvoir revendre cette surface de plancher.
Toutefois, en règle générale, c’est la méthode du compte à rebours qui est utilisée pour déterminer le prix d’achat. Cette dernière consiste à calculer les différents coûts relatifs à son projet (construction, honoraires d’architecte, etc.), et à les déduire du prix de vente des logements prévus, en prenant bien sûr en compte sa marge.
Signature de la promesse de vente
Une fois que vous vous êtes accordés concernant le prix et les conditions de vente, vous pourrez passer à l’étape suivante, qui est le passage chez le notaire. Vous y signerez une promesse unilatérale de vente, qui a pour but de réserver l’achat du terrain au promoteur immobilier pendant une durée déterminée. Cette période lui servira pour effectuer les démarches afin d’obtenir un permis de construire purgé de tout recours. Les droits d’enregistrement devront être payés par le promoteur. Vous n’aurez donc rien à payer.
Démarche d’obtention du permis de construire
Ici, c’est le promoteur qui se charge de tout et le vendeur n’aura pas à intervenir. Le promoteur va travailler sur son programme immobilier, conformément au Plan Local d’Urbanisme. Il déposera ensuite un permis de construire à la mairie sur le terrain réservé lors de la signature de la promesse de vente.
La durée de l’instruction d’un permis de construction est en général de trois mois. Mais il existe des exceptions, si des pièces supplémentaires sont par exemple demandées par le service instructeur, ou dans certains cas qui nécessitent l’avis des architectes des bâtiments de France, par exemple.
Signature de l’acte authentique de vente chez le notaire
Ce n’est qu’après toutes ces démarches et le permis de construire obtenu qu’intervient la dernière étape : la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire. Ce dernier lira à haute voix l’acte de vente devant le vendeur et l’acheteur. Chacun peut ainsi s’assurer qu’il correspond parfaitement à la promesse de vente signée auparavant. La signature du notaire authentifie l’acte de vente, la décision a ainsi une valeur judiciaire. Le promoteur devra vous remettre le solde du prix de vente du terrain le jour de la signature de l’acte authentique. Vous aurez alors officiellement vendu votre terrain.
L’importance d’un bon accompagnement
Pour vous guider tout au long de ce processus, il peut être judicieux de se faire accompagner d’un notaire expert en immobilier. Celui-ci pourra vous aider à déterminer s’il est plus intéressant de céder votre terrain à un particulier ou à un promoteur. Il pourra également répondre à toutes les questions qui vous taraudent sur les délais sous lesquels vous pourrez recevoir le prix de votre terrain ou de votre maison.
Un notaire expert en immobilier pourra également vous conseiller sur la nécessité de bien interroger le promoteur sur son projet. Il vous informera sur les tendances des prix de vente de maison dans votre quartier. A noter que vendre son bien à un particulier est généralement de 30% en dessous du prix proposé par les promoteurs. Néanmoins, vendre à un particulier peut être plus intéressant en matière de délais. Vous pourrez vous assurer de toucher le prix de vente dans un délai de trois mois, tandis qu’avec un promoteur, il n’est pas rare que le processus d’achat dure deux fois plus longtemps, notamment s’il doit obtenir l’accord de vos voisins dont il voudrait aussi acquérir les terrains. Néanmoins, un promoteur pourra acheter votre bien sans condition de financement, ce qui n’est pas souvent le cas d’un particulier.
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