Nombreux sont de plus en plus les particuliers qui, au cours de leurs années d’activités, décident d’investir dans l’immobilier. Ceci dans l’optique de générer, non seulement des revenus complémentaires, mais aussi pour se constituer un patrimoine ; le tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Mais dans ce cas, il faut être de choisir le statut le mieux adapté. Dans cet article, il sera donc question du dispositif de la location meublée non professionnelle (LMNP).
Qu’est-ce que la LMNP ?
Pour faire simple, la LMNP ou location meublée non professionnelle est un dispositif qui vous permet de devenir propriétaire d’un bien meublé. Vous aurez alors la possibilité de percevoir des revenus locatifs non imposés tout en récupérant la TVA, mais seulement si vous achetez un bien neuf. Initialement, il s’agit donc d’un régime fiscal qui s’applique à un propriétaire-bailleur. Ce dernier, dans la cadre d’un investissement locatif, va mettre à la disposition de particuliers un ou plusieurs logements en location meublée. Pour cela, il est primordial de connaître déjà les critères de la LMNP à respecter.
Comme vous l’aurez déjà compris, le logement en question qui sera mis en location se doit d’être sommairement équipé afin que le locataire puisse en disposer immédiatement. En matière de meubles, il est notamment question de literies, d’accessoires de cuisines et autres mobiliers. De ce fait, le locataire n’est plus obligé de contribuer à l’ameublement.
Il faut aussi dire que la LMNP permet d’intégrer le bien immobilier à une résidence de service pour des personnes âgées dépendantes EHPAD ou pour le tourisme par exemple. Dans ce cas, retenez que l’investisseur doit confier la gestion locative de son bien à un gestionnaire spécialisé. Pour cela, un bail commercial sera signé entre l’acquéreur et le gestionnaire. La durée de ce dernier est généralement comprise entre 9 et 12 ans. Une fois à terme, l’investisseur peut toujours renouveler le bail auprès du même gestionnaire.
Enfin, si la LMNP ne concerne que la location de logements meublés, les revenus générés par ces derniers ne doivent pas excéder la somme de 23 000 euros par an pour le propriétaire ou 50 % de ses revenus globaux annuels.
Avantages de la LMNP
Tout d’abord, vous devez savoir que la LMNP est un statut qui existe depuis 1949. Il est particulièrement prisé par de nombreux investisseurs en biens meublés parce qu’il offre une importante optimisation fiscale. Par ailleurs, c’est l’une des plus vieilles niches fiscales à laquelle n’ont pas touché les gouvernements qui se sont succédé. Concernant les avantages, on retient donc notamment qu’il s’agit d’un dispositif :
- ouvert au plus grand nombre : puisqu’il est généralement question de petites surfaces de type studio ou T1 bis, les prix d’acquisition d’une LMPN sont donc à la portée d’un grand nombre de personnes
- qui offre la possibilité d’amortir les meubles et équipements si la valeur est supérieure à 598 euros. Un poste téléviseur peut être, par exemple, amorti sur une durée de 5 ans. En parlant d’amortissement, soulignons qu’au moment de revendre le bien, le nouvel acquéreur à la possibilité lui aussi d’amortir son achat
- avec lequel on a l’assurance de toucher un revenu tous les mois ; et ceci pour la simple raison que votre bailleur commercial est obligé de vous verser des loyers, même si le bien n’est pas occupé
- qui permet de s’affranchir des contraintes de gestion locative dans le cadre d’une résidence de services, puisque la gestion sera confiée à un bailleur commercial.
Quel amortissement avec le dispositif LMNP?
Comme vous avez pu le constater précédemment, l’un des principaux avantages de la location meublée non professionnelle réside dans l’amortissement du bien acquis. De plus, c’est un dispositif de défiscalisation qui s’applique à tous les logements. L’investisseur a la possibilité d’investir dans du neuf ou de l’ancien. Mais pour cela, il faudrait que le bien immobilier se trouve dans une agglomération qui n’interdit pas la location meublée.
En dehors de cela, pour réduire vos impôts à travers le dispositif LMNP, d’autres conditions sont à remplir :
- vous devez dans un premier temps investir dans un logement déjà meublé ou le meubler vous-même
- vous ne devez pas être inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS) dans le cadre de la LMNP
- le revenu au titre des loyers perçus sur le logement neuf ne doit pas dépasser la somme de 23 000 euros de chiffre d’affaires annuel
- le montant annuel total des recettes locatives ne doit pas être égal ou supérieur à celui de vos revenus annuels globaux
- pour récupérer la TVA, vous devez investir dans une résidence neuve de services.
Régime micro ou régime réel ?
Avec le dispositif LMNP, les investisseurs touchent des revenus fonciers. À ce titre, leurs revenus locatifs sont classés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La déclaration se fera donc à l’administration fiscale sur le formulaire 2044 -PRO.
En tant qu’investisseur en location meublée non professionnel, 3 régimes d’imposition s’offrent à vous. Il s’agit du régime « micro-BIC », du régime « réel » et du régime « réel normal ».
Le micro-BiC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Mais dans le cas où l’abattement est inférieur aux charges déductibles, il serait donc préférable d’opter pour le régime réel. Ce dernier devient obligatoire à partir du moment où le montant total de vos revenus fonciers annuels dépasse 70 000 euros. Il permet notamment de déduire les charges. Les recettes locatives et la réduction d’impôt sont alors à reporter sur le formulaire 2033. Enfin, nous avons le régime réel normal qui est obligatoire pour l’investisseur ayant plus de 789 000 euros de revenus locatifs annuels. Il offre aussi l’avantage de déduire le montant exact des charges supportées par le propriétaire.
Bien choisir son investissement
Pour réussir son investissement locatif en LMPN, 3 éléments sont à prendre en compte : la localité, le type de bien et son état.
Pour ce qui est de la localité, retenez que la grande majorité des locations meublées se concentre beaucoup plus dans les grandes villes comme Paris, Toulouse, Lyon, etc. Les investisseurs privilégient les quartiers de standing dans l’optique de capter une clientèle aisée et surtout internationale. À ce propos, il est conseillé de se tourner vers les studios ou deux pièces qui attirent plus les étudiants et cadres en déplacement.
Enfin, dans le neuf il est possible de bénéficier d’avantages complémentaires comme la récupération de la TVA et/ou d’accéder au dispositif Censi-Bouvard pour une réduction d’impôt. Dans l’ancien, vous aurez une meilleure visibilité sur les loyers attendus ainsi que les charges à payer. De plus, cela permet de bénéficier d’un prix d’achat inférieur de 20 % à celui de l’investissement dans le neuf. En savoir plus sur comment son argent avec le portail commentplacermonargent.fr.
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