SCI SCPI comprendre différence

Publiée le 27 novembre 2020 Par cicv-mag

Quelle est la différence entre SCI et SCPI ?

Il est assez courant de passer par une société civile pour investir dans l’immobilier. Lorsque c’est le cas, deux options se présentent : opter pour la Société Civile Immobilière, ou la Société Civile de Placement Immobilier. Bien que les deux soient fondamentalement des sociétés civiles immobilières, et qu’elles requièrent plusieurs associés pour être constituées, leurs objectifs sont différents.

SCI : outil patrimonial

La Société Civile Immobilière permet de gérer un patrimoine immobilier familial. Elle est définie par des règles de gestions claires et le processus de succession est facilité. Les investissements et la gestion des biens sont directement gérés par les associés, ou peuvent être délégués à un gérant externe à la société. La part et la responsabilité de chaque associé est proportionnelle à son propre investissement.

Les avantages propres à la SCI sont :

  • Protection du patrimoine. La SCI est l’unique détentrice du bien immobilier. Les associés possèdent des parts.
  • Choix du régime fiscal flexible. Les associés sont imposés directement sur les bénéfices qu’ils réalisent.
  • Facilité d’obtenir un prêt bancaire. L’obtention d’un prêt immobilier dans le cadre de l’achat d’un bien en SCI est simplifiée.
  • Faculté de vendre des parts, sous réserve d’un accord commun.

SCPI : produit de placement

La Société Civile de Placement Immobilier permet d’obtenir un revenu complémentaire. Contrairement à la SCI, c’est un investissement pur et dur. La SCPI fonctionne sur le principe du “pierre papier“, un type de placement immobilier particulier qui passe par l’intermédiaire d’une société de gestion. Elle décide des investissements, et après déduction des frais liés à la gestion du parc immobilier, redistribue les loyers aux investisseurs en fonction des parts détenues.

Les principaux avantages de l’investissement en SCPI sont :

  • Mutualisation du risque locatif. Les risques tels que les impayés de loyers ou les sinistres n’affecteront que légèrement le rendement.
  • Délégation de la gestion. Le gérant de la société s’occupe entièrement de la gestion du parc immobilier.
  • Rentabilité locative comprise entre 5 et 6% nets.
  • Avantages fiscaux. Il est possible de contourner l’IFI grâce aux SCPI démembrés.